Прочитала похожую тему на форуме. Изумилась тем, что Вы очень грамотно и обширно отвечаете. Смогли бы ли Вы прокомментировать следующую ситуацию:
На рынке недвижимости в МО появились выгодные предложения. Физическое лицо покупает участок, строит на нем дом (статус индивидуального жилого дома) 3-этажный, делает в нем квартиры (22) и продает их по договору долевого участия.
Мы с мужем попали в след. ситуацию: уплатили аванс по "соглашению об авансе"( б/н, дата), соответственно между 2-мя физ. лицами, 100 000 рублей. Стоимость квартиры составляла 1 750 000 руб. В этом соглашении написано, что обе стороны имеют в будущем (в течение недели) намерение заключить предварительный договор купли-продажи(так как здание еще строится). В этом случае сумма аванса будет включена в стоимость квартиры. Если покупатель уклоняется от этих обязательств, то аванс остается у продавца.
К великому сожалению, мы не прочитали эту фразу. Были в полной уверенности,что заключим последующий договор. В тот момент продавец ознакомил нас с пред. договором, он нас устраивал. Согласно нему после строительства дома стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи. На мой вопрос, как выглядит осн. договор, трое мужчин мне ответили:"Он стандартный". Спустя несколько дней мы узнали, что аналогичный построенный дом ,зарегистрированный на другое физ. лицо, на одного из тех трех мужчин, находится в суде. А также узнали, что вместо городской канализации будет септик(хотя до этого они утверждали обратное). Мы попросили выслать на эл. почту основной договор купли-продажи. Оказалось, что уходя от налогов, сумма в основном договоре за квартиру составляет 45 000 рублей. Мы приехали расторгуть соглашение, хотели вернуть уплаченные деньги, нам отказали. Как нужно действовать в данной ситуации?
Как вернуть аванс за недвижимость у физ. лица?
Posted on: вт, 12/15/2009 - 12:52
Как вернуть аванс за недвижимость у физ. лица?
Сделать стартовой
На рынке недвижимости в МО появились выгодные предложения. Физическое лицо покупает участок, строит на нем дом (статус индивидуального жилого дома) 3-этажный, делает в нем квартиры (22) и продает их по договору долевого участия.
Мы с мужем попали в след. ситуацию: уплатили аванс по "соглашению об авансе"( б/н, дата), соответственно между 2-мя физ. лицами, 100 000 рублей. Стоимость квартиры составляла 1 750 000 руб. В этом соглашении написано, что обе стороны имеют в будущем (в течение недели) намерение заключить предварительный договор купли-продажи(так как здание еще строится). В этом случае сумма аванса будет включена в стоимость квартиры. Если покупатель уклоняется от этих обязательств, то аванс остается у продавца.
К великому сожалению, мы не прочитали эту фразу. Были в полной уверенности,что заключим последующий договор. В тот момент продавец ознакомил нас с пред. договором, он нас устраивал. Согласно нему после строительства дома стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи. На мой вопрос, как выглядит осн. договор, трое мужчин мне ответили:"Он стандартный". Спустя несколько дней мы узнали, что аналогичный построенный дом ,зарегистрированный на другое физ. лицо, на одного из тех трех мужчин, находится в суде. А также узнали, что вместо городской канализации будет септик(хотя до этого они утверждали обратное). Мы попросили выслать на эл. почту основной договор купли-продажи. Оказалось, что уходя от налогов, сумма в основном договоре за квартиру составляет 45 000 рублей. Мы приехали расторгуть соглашение, хотели вернуть уплаченные деньги, нам отказали. Как нужно действовать в данной ситуации?
Ситуация достаточно не простая.
Что бы посоветовать Вам лучший вариант поведения в данной ситуации необходимо видеть подписанные Вами документы (можете их отсканировать и выложить на сайт).
В целом ситуация будет развиваться вокруг двух моментов.
Вы будете доказывать, что продавец не выполнил принятые на себя обязательства, вследствие чего Вы хотите расторгнуть договор и потребовать возврата аванса.
Продавец в свою очередь будет утверждать обратное, что Вы не выполнили принятые на себя обязательства, соответственно аванс возврату не подлежит.
В таких случаях я рекомендую анализировать ситуацию на предмет возможности возбуждения уголовного дела. Дело в том, что если лицо заключило договор без намерения его исполнять, в этом есть признаки состава преступления – мошенничество.
Ситуация также может осложняться тем, что даже если Вы выиграете судебный процесс у Ответчика может не оказаться имущества.
Перспектива уголовного преследования может пугать контрагента гораздо сильнее и под угрозой уголовного наказания он может «добровольно» вернуть Вам денежные средства.
Уточните, пожалуйста, подписали ли Вы предварительный договор?
Спасибо за оперативный ответ, Антон!
Мы не подписывали предварительный договор. Подписали только соглашение об авансе. До окончания срока заключения предварительного договора мы послали по почте письмо с уведомлением следующего содержания:
Кому (ФИО,паспортные данные)
От (ФИО)
Требование о возврате аванса по соглашению об авансе б/н от «23» ноября_2009г.
Шафоростов Павел Сергеевич, настоящим уведомляю Вас о расторжении соглашения об авансе б/н от «23» ноября 2009г. в связи с нижеследующим:
- Вы не представили мне правоустанавливающие документы, подтверждающие Ваши права на отчуждение следующего имущества - доля многоквартирного дома и участка, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, д. Мамоново, ул. Вокзальная, уч. 118;
- Вы не представили мне документы, подтверждающие Ваши права на строительство многоквартирного дома;
- Вы дезинформировали меня по вопросам технологического присоединения к электрическим сетям, по подключению к системе канализации и газо- и водоснабжения;
- предлагаемый Вами договор купли-продажи не соответствует нормативным актам Российской Федерации, и Ваши юристы отказались приводить его в соответствие с нормами;
Несмотря на то, что в соглашении об авансе б/н от 23 ноября 2009 г. указано, что при неисполнении обязательств по данному соглашению, сумма в размере 100000 (ста тысяч) рублей остается у вас, я считаю, что имею право, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса РФ, требовать возврата аванса в размере 100000 (ста тысяч) рублей, как сумму, которую Вы получили без установленных сделкой оснований (неосновательное обогащение). Так как, я передал Вам денежные средства, а встречное исполнение с Вашей стороны не предоставлено и обязанность его предоставления отпала, то Вы обязаны возвратить неосновательно полученное.
При этом отмечаю, что заключенное между нами Соглашение противоречит пункту 1 и пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса и его правомочность может быть обжалована в судебном порядке.
Прошу вернуть сумму аванса. Последняя дата возврата аванса в досудебном порядке: 16 декабря 2009 года.
В противном случае я буду вынужден обратиться в суд с требованием о признании Соглашения об авансе б/н от 23 ноября 2009 г. недействительным и взыскании суммы аванса в размере 100000 рублей, а также начисления процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 295, ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).
Дата, подпись.
Прочитав это письмо, продавец отказался возвращать аванс.
Подскажите пожалуйста, как выложить отсканированное фото на сайте?
Мы не подписывали предварительный договор. Подписали только соглашение об авансе. До окончания срока заключения предварительного договора мы послали по почте письмо с уведомлением следующего содержания:
Кому (ФИО,паспортные данные)
От (ФИО)
Требование о возврате аванса по соглашению об авансе б/н от «23» ноября_2009г.
Шафоростов Павел Сергеевич, настоящим уведомляю Вас о расторжении соглашения об авансе б/н от «23» ноября 2009г. в связи с нижеследующим:
- Вы не представили мне правоустанавливающие документы, подтверждающие Ваши права на отчуждение следующего имущества - доля многоквартирного дома и участка, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский район, д. Мамоново, ул. Вокзальная, уч. 118;
- Вы не представили мне документы, подтверждающие Ваши права на строительство многоквартирного дома;
- Вы дезинформировали меня по вопросам технологического присоединения к электрическим сетям, по подключению к системе канализации и газо- и водоснабжения;
- предлагаемый Вами договор купли-продажи не соответствует нормативным актам Российской Федерации, и Ваши юристы отказались приводить его в соответствие с нормами;
Несмотря на то, что в соглашении об авансе б/н от 23 ноября 2009 г. указано, что при неисполнении обязательств по данному соглашению, сумма в размере 100000 (ста тысяч) рублей остается у вас, я считаю, что имею право, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса РФ, требовать возврата аванса в размере 100000 (ста тысяч) рублей, как сумму, которую Вы получили без установленных сделкой оснований (неосновательное обогащение). Так как, я передал Вам денежные средства, а встречное исполнение с Вашей стороны не предоставлено и обязанность его предоставления отпала, то Вы обязаны возвратить неосновательно полученное.
При этом отмечаю, что заключенное между нами Соглашение противоречит пункту 1 и пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса и его правомочность может быть обжалована в судебном порядке.
Прошу вернуть сумму аванса. Последняя дата возврата аванса в досудебном порядке: 16 декабря 2009 года.
В противном случае я буду вынужден обратиться в суд с требованием о признании Соглашения об авансе б/н от 23 ноября 2009 г. недействительным и взыскании суммы аванса в размере 100000 рублей, а также начисления процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 295, ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).
Дата, подпись.
Прочитав это письмо, продавец отказался возвращать аванс.
Подскажите пожалуйста, как выложить отсканированное фото на сайте?
Письмо составлено с юридическими ошибками, но суть изложена достаточно ясно.
Уведомление пришло Вам?
Относительно того, как выложить текст соглашения об авансе на сайт, Вам ответит наш специалист по технической поддержке в ближайшее время.
Здравствуйте.
Отправьте на электронный адрес administration@russianpeople.ru отсканированную копию документа, чтобы мы могли её выложить на сайте. Или можете сами выложить в интернете документ и дать на него ссылку с помощью кнопки Вставить/Редактировать изображение на панели инструментов поля Коментирий.
Присланные отсканированные копии:
Копия 1
Копия 2
Копия 3
В соглашении говориться о типовом плане этажа, на котором расположено помещение.
Был ли сторонами подписан данный документ?
Как отблагодарить юриста за хорошую консультацию
Нет, такой документ не подписан.
В таком случае мне представляется, что Вам нужно избрать следующую позицию по делу.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ст. 429, п.3 ГК РФ).
1. В соответствии со ст. 554 ГК РФ «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».
В Вашем случае объект купли-продажи не определен, соответственно договор не может считаться заключенным.
2. В соответствии со ст. 555 п. 1 ГК РФ «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются».
В Вашем случае можно говорить о том, что стоимость объекта недвижимости не определена, так как в соглашении говориться о цене основного договора, а не о цене недвижимости.
3. В соглашении об авансе стороны изъявили волю за заключение предварительного договора, таким образом, Соглашение об авансе это своего рода предварительный договор о предварительном договоре. Законодательством не предусмотрен такой вид договоров (хотя законодательством и не запрещено заключение договоров, не предусмотренных законодательством).
В случае если суд придет к выводу, что данный договор является предварительным договором см. пункт 2-3.
4. Одновременно с требованием о признании договора (соглашения) незаключенным Вам необходимо требовать возврата неосновательного обогащения в размере переданных контрагенту денежных сумм и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Как отблагодарить юриста за хорошую консультацию
Спасибо за заключение, Антон!Эта информация очень значима для нас.
Как Вы думаете, можно ли сослаться на ст. 178 и 167 (признание сделки недействительной, если она заключена под влиянием заблуждения)?
Как Вы думаете, можно ли сослаться на ст. 178 и 167 (признание сделки недействительной, если она заключена под влиянием заблуждения)?
Как дополнительные основания иска можно использовать, но основные я написал.
Можно еще попробовать распространить на возникшие правоотношения действия закона о защите прав потребителей. Если буквально подходить к его толкованию, то он не распространяется на данные правоотношения, так как Ваш контрагент не является индивидуальным предпринимателем.
С другой стороны:
«Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем». Ст. 23 ГК РФ
Как отблагодарить юриста за хорошую консультацию
page121, в Вашем случае заключено Соглашение об АВАНСЕ. А в тексте Соглашения его "путают" с ЗАДАТКОМ (условие о том, что аванс остаётся у Стороны 1) (они являются средством платежа по обусловленному соглашению, НО задаток является средством обеспечения обязательства, аванс применяется исключительно как средство платежа).
Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, регулирующих возврат аванса при одностороннем расторжении заказчиком договора подряда. В этих случаях заказчик, как правило, основывает свои требования на нормах первой части Гражданского кодекса и правилах о неосновательном обогащении. Помимо этого предметом споров становится вопрос о том, как доказать освоение всего аванса или его части.
Но у Вас даже не рассторжение договора (и не подряда, если смотреть по тексту соглашения), но ссылаться на неосновательное обогащение можно.
Кроме того, в п. 1 Вашего Соглашения говорится о НАМЕРЕНИИ (НЕ ОБЯЗАННОСТИ) заключить ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор, а в п. 4 - про ОСНОВНОЙ.
Если расценивать Соглашение как Предварительный договр для Предварительного договора, то, опять же, он не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к Предварительным договорам согласно ГК.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В соглашении же говорить об ОРИЕНТИРОВОЧНЫХ цене (ОПЯТЬ ЖЕ ЦЕНА ОСНОВНОГО ДОГОВОРА + то, что говорл Антон), площади...
Вам нужно собрать все доводы воедино и подавать в суд. Требовать признания осоглашения недействительным и применения последствий недействительности.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.