Нужно провести юридическую экспертизу договора купли - продажи земли.
Сколько это будет стоить?
Договор:
ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА
__________________________________________две тысячи девятого года
Индивидуальный предприниматель гражданин РФ _________ ________ _____________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Гражданин РФ_________________ пол.: муж, ____________________, место рождения: село _________ _________ района ________ области, паспорт _________ выдан _________г. Отелом внутренних дел района _____________________ города Москвы, код подразделения _______, зарегистрирован по адресу: г.Москва, ___________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - «Договор») о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность и оплачивает следующее
недвижимое имущество:
земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь ______ (____________________________________) кв.м., адрес объекта: ______________________, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании:
· Договора купли-продажи земельного участка № _____ от __________г.,
что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ______________ (далее по тексту - «Свидетельство о регистрации права»).
1.2. Далее по тексту указанное в п. 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество
именуется «Земельный участок».
1.3. Условия, порядок И сроки перехода права собственности на Земельный участок к
Покупателю определяются действующим законодательством РФ и настоящим Договором.
1.4. Датой перехода права собственности на Земельный участок от Продавца к Покупателю является дата его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области.
2. ОПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
2.1. Стоимость Земельного участка составляет ________ (___________ __________ ___________ _______________) рублей.
2.2. Стороны устанавливают следующий порядок внесения Покупателем Продавцу оплаты
стоимости Земельного участка:
- платеж в размере ________ (_______________________________________) рублей Покупатель обязуется оплатить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре.
3. ОБРЕМЕНЕНИЯ (ОГРАНИЧЕНИЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора Земельный участок свободен от любых прав третьих лиц, - вещных и/или обязательственных - в споре, под арестом или запрещением не состоит, не заложен, не является предметом судебных разбирательств и/или исполнительного производства. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Земельный участок никому не продан, не подарен, не передан в качестве вклада в уставный капитал иных организаций.
3.2. Продавец является единственным собственником принадлежащего ему Земельного участка.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
4.1. Продавец обязуется передать принадлежащий ему на праве собственности, а Покупатель обязуется принять Земельный участок в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты выполнения Покупателем всех обязательств, указанных в п.2.2. настоящего Договора, путем подписания Акта приёма-передачи Земельного участка (далее по тексту - «Акт приема
передачи» ).
4.2. Продавец обязуется:
4.2.1. Предоставить Покупателю сведения, необходимые для исполнения условий,
установленных настоящим Договором.
4.2.2. Оказать содействие в оформлении и подаче документов для регистрации перехода права собственности на Земельный участок к Покупателю в Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области в течение 3 (трех) рабочих дней при условии подписания Сторонами Акта приема-передачи, и предоставлении Покупателем всех необходимых документов, в том числе документа, подтверждающего оплату государственной пошлины за регистрационные действия. Перечень необходимой документации Продавец передает Покупателю
при подписании настоящего Договора.
4.3. Покупатель обязуется:
4.3 .1. Оплатить стоимость Земельного участка в сроки и в порядке, установленном статьей
2 настоящего Договора.
4.3.2. Выполнять требования, установленные законодательством Российской Федерации, в
отношении использования Земельного участка.
4.3.3. Обеспечить оформление - выдать нотариальную доверенность от имени Покупателя лицам, указанным Продавцом для подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области для регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора. В случае необходимости, возникшей в ходе государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок, Покупатель обязуется обеспечить предоставление в Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области или лицам, указанным Продавцом, дополнительных документов.
4.3.4. За свой счет обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на Земельный участок по настоящему Договору.
4.4. Продавец подтверждает, что он не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на невыгодных для себя условиях.
4.5. Покупатель подтверждает, что он не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на невыгодных для себя условиях.
4.6. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОР А
5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За неисполнение Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору
Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, указанных в П.2.2. настоящего Договора, Продавец вправе потребовать, а Покупатель в этом случае обязуются оплатить Продавцу неустойку в размере 0,1 (одну десятую) процента от суммы просроченного платежа за каждый день неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующего обязательства путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре.
Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения принятых на себя
обязательств.
6.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязательства, указанного в П.2.2. настоящего Договора, Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке.
6.4. При неисполнении Продавцом обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Продавец обязуется вернуть Покупателю ___________ (____________________ __________________) рублей путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Покупателя, указанный в настоящем Договоре. При задержке возврата Покупатель вправе потребовать, а Продавец в этом случае обязуется оплатить Покупателю неустойку в размере 0,1 (одну десятую) процента от указанной суммы за каждый день не возврата путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Покупателя, указанный в настоящем Договоре.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна в течение 5 (пяти) дней известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
7.3. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
7.4. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в П.7.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более 2 (двух) месяцев с момента извещения, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры по настоящему Договору должны решаться между Сторонами путём переговоров с целью выработки взаимоприемлемого решения. В случае невозможности достижения соглашения путём переговоров спор передаётся на рассмотрение в суд.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии,
если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то
представителями Сторон.
9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
9.3. Настоящий Договор содержит весь объём соглашений между Сторонами, отменяет и
делает недействительными все другие обязательства, договоры, предварительные договоры или соглашения, или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами либо в устной, либо в письменной форме до заключения настоящего Договора.
9.4. На момент заключения настоящего Договора Земельный участок имеет следующие характеристики:
- категория: земли сельскохозяйственного назначения,
- площадь: ______________________ кв.м.,
- разрешенное использование (назначение): для сельскохозяйственного производства,
что подтверждается Выпиской из Государственного кадастра недвижимости и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Покупатель подтверждает, что получил всю необходимую, полную и удовлетворяющую его информацию о всех существенных характеристиках Земельного участка, включая, но не ограничиваясь информацией о площади, границах, обременениях, категории; о разрешенном использовании Земельного участка, о собственнике Земельного участка.
С момента государственной регистрации права собственности на Земельный участок на Покупателя Продавец не несет какой-либо ответственности перед Покупателем за изменение (отмену, признание недействительным) любых характеристик Земельного участка в связи с изменениями законодательства, неправильной эксплуатацией Земельного участка, нарушения Покупателем земельного, градостроительного, экологического и иного законодательства РФ, а также в соответствии с решениями государственных, муниципальных и судебных органов с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Земельный участок.
9.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, - один экземпляр хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области, один экземпляр - у Продавца, один экземпляр - у Покупателя.
9.6. Во всем ином, не предусмотренном настоящим Договором, применяется действующее законодательство РФ. Настоящий Договор будет считаться исполненным при выполнении Сторонами взаимных обязательств. Действие Договора прекращается в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
9.7. Все вышеизложенные положения настоящего Договора Покупателю разъяснены и
понятны ему полностью; возражений не имеется.
9.8. В качестве неотъемлемой части к настоящему Договору прилагается:
- копия кадастрового паспорта Земельного участка.
10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:
Покупатель:
Сделать стартовой
Стоимость работы 2000р.
Если Вам интересно, можете связаться со мной, используя контакты, указанные в профиле.
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по договору купли-продажи земельного участка
1. В целях надлежащего применения действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего правоотношения, возникающие из договора купли-продажи земельного участка, необходимо выяснить:
1) является ли продаваемый земельный участок, предоставленным из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества,
2) занят ли продаваемый земельный участок зданиями, строениями, сооружениями.
В случае, если земельный участок отвечает хотя бы одному из вышеуказанных характеристик, то к договору купли-продажи применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Если же земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества и на нем не располагаются здания, строения или сооружения, то применяются в первую очередь нормы Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Исходя из содержания проекта договора купли-продажи (п. 9.4: большая площадь - 10724 кв.м., разрешенное использование для сельскохозяйственного производства) можно сделать вывод, что регулирующими законами при обороте земельного участка будут являться Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. В связи с этим необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
и проч.
3. В связи с вышеизложенным необходимо учитывать следующие риски.
1) Согласно п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
2) Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
3) При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
При этом сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п.п. 1,2 и 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Таким образом, перед заключением договора купли-продажи земельного участка необходимо:
удостовериться в соблюдении продавцом (собственником) земельного участка требований, указанных в п. 3 настоящего заключения;
провести правовой анализ Договора купли-продажи земельного участка № 13/07 от 02.04.2007г., устанавливающего право собственности продавца;
осуществить юридическую экспертизу оригинала кадастрового паспорта земельного участка;
на дату заключения договора купли-продажи запросить выписку об ограничениях (обременениях) на земельный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По тексту договора:
1) В наименование указать корректное месторасположение земельного участка;
2) В п. 1.1 указать площадь земельного участка;
3) Раздел 4 договора дополнить пунктом следующего содержания (при наличии данного обстоятельства): "Продавец гарантирует, что передаваемый по настоящему Договору Земельный участок не занят никакими зданиями, строениями и сооружениями, в том числе незаконно возведенными.".
4) Дополнить договор условиями, содержащими гарантии Продавца в отношении соблюдения требований, указанных в п. 3 настоящего заключения.
Раздел 6 договора соответственно дополнить корреспондирующие нормы ответственности за нарушений указанных выше гарантий (возможно: расторжение договора, уплата неустойки, возмещение убытков).
5) Пункт 6.2 договора рекомендуем исключить (для Продавца достаточно пункта 6.3 и общих норм Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков).
6) В п. 6.4 договора рекомендуем указать срок возврата денежных средств Продавцом. Также исключить слово "расчетный", поскольку покупателю как физическому лицу расчетный счет не открывается.
7) В абз. 6 п. 9.4 договора рекомендуем исключить слова " за изменение (отмену, признание недействительным) любых характеристик Земельного участка в связи с изменениями законодательства, неправильной эксплуатацией Земельного участка", тем самым, оставив за Продавцом ответственность за указанные обстоятельства. Слова "государственной регистрации права собственности" заменить на "государственной регистрации перехода права собственности".
8) В п. 9.8 указать оригинал кадастрового паспорта (или нотариально заверенную копию).