RussianPeople.ru

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по договору купли-продажи земельного участка

1. В целях надлежащего применения действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего правоотношения, возникающие из договора купли-продажи земельного участка, необходимо выяснить:
1) является ли продаваемый земельный участок, предоставленным из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества,
2) занят ли продаваемый земельный участок зданиями, строениями, сооружениями.
В случае, если земельный участок отвечает хотя бы одному из вышеуказанных характеристик, то к договору купли-продажи применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Если же земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества и на нем не располагаются здания, строения или сооружения, то применяются в первую очередь нормы Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Исходя из содержания проекта договора купли-продажи (п. 9.4: большая площадь - 10724 кв.м., разрешенное использование для сельскохозяйственного производства) можно сделать вывод, что регулирующими законами при обороте земельного участка будут являться Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. В связи с этим необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
и проч.
3. В связи с вышеизложенным необходимо учитывать следующие риски.
1) Согласно п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
2) Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
3) При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
При этом сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п.п. 1,2 и 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Таким образом, перед заключением договора купли-продажи земельного участка необходимо:
 удостовериться в соблюдении продавцом (собственником) земельного участка требований, указанных в п. 3 настоящего заключения;
 провести правовой анализ Договора купли-продажи земельного участка № 13/07 от 02.04.2007г., устанавливающего право собственности продавца;
 осуществить юридическую экспертизу оригинала кадастрового паспорта земельного участка;
 на дату заключения договора купли-продажи запросить выписку об ограничениях (обременениях) на земельный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По тексту договора:
1) В наименование указать корректное месторасположение земельного участка;
2) В п. 1.1 указать площадь земельного участка;
3) Раздел 4 договора дополнить пунктом следующего содержания (при наличии данного обстоятельства): "Продавец гарантирует, что передаваемый по настоящему Договору Земельный участок не занят никакими зданиями, строениями и сооружениями, в том числе незаконно возведенными.".
4) Дополнить договор условиями, содержащими гарантии Продавца в отношении соблюдения требований, указанных в п. 3 настоящего заключения.
Раздел 6 договора соответственно дополнить корреспондирующие нормы ответственности за нарушений указанных выше гарантий (возможно: расторжение договора, уплата неустойки, возмещение убытков).
5) Пункт 6.2 договора рекомендуем исключить (для Продавца достаточно пункта 6.3 и общих норм Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков).
6) В п. 6.4 договора рекомендуем указать срок возврата денежных средств Продавцом. Также исключить слово "расчетный", поскольку покупателю как физическому лицу расчетный счет не открывается.
7) В абз. 6 п. 9.4 договора рекомендуем исключить слова " за изменение (отмену, признание недействительным) любых характеристик Земельного участка в связи с изменениями законодательства, неправильной эксплуатацией Земельного участка", тем самым, оставив за Продавцом ответственность за указанные обстоятельства. Слова "государственной регистрации права собственности" заменить на "государственной регистрации перехода права собственности".
8) В п. 9.8 указать оригинал кадастрового паспорта (или нотариально заверенную копию).