Предварительный договор аренды

В гражданском законодательстве отсутствуют положения, регулирующие порядок заключения предварительного договора аренды, в виде прямых норм, закрепленных в соответствующих статьях. Однако Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает порядок заключения договора аренды (основного договора) и предварительного договора по отдельности.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иными словами, предварительный договор не порождает прав на имущество, а является обязательством сторон по заключению основного договора в будущем.
В соответствии с частью 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая положения приведенных норм, на практике зачастую возникает вопрос – подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды. Разъяснения по нему даются в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.
В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован. По результатам рассмотрения данных споров, имеется три позиции судов:
1. Предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным (Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2009 N КГ-А41/8348-09 по делу N А41-27616/08).
2. Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2).
3. Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана, а в тексте договора стороны подтвердили достаточность такого указания для индивидуализации объекта предварительного договора (Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6 по делу N А71-1112/2009-Г29).
Кроме этого, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.